买二手房时，除了准备房款首付，各类税费和服务费常让购房者摸不清头绪，稍不留意就可能超出预算。其实买房人需承担的费用可清晰归为四大类，了解每笔费用的计算逻辑和注意事项，就能做到明明白白缴费。
一、核心税费：政策挂钩，占比最高
税费是买房人支出的 “大头”，主要与房屋面积、是否首套、产权年限相关，核心包括三类：
1. 契税：根据房屋情况分级征收
契税是最主要的税费，税率按 “房屋套数 + 面积” 划分：首套房面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率通常 1.5%（部分城市 2%）；二套房面积≤90㎡仍按 1% 征收，面积＞90㎡则升至 2%-3%；非住宅（如商铺、公寓）或单位购房，税率统一为 3%-4%。计算基数以税务部门认可的 “核定价” 为准（并非实际成交价），比如一套核定价 100 万的 90㎡首套房，契税需缴 1 万元。
2. 印花税：小额税费，部分可免
印花税按核定价的 0.05% 征收，买卖双方各自承担一半，买房人实际缴纳比例为 0.025%。以 100 万房屋为例，仅需缴纳 250 元。值得注意的是，个人购买普通住宅可享受印花税减免政策，部分城市已取消此项收费，具体以当地税务局规定为准。
3. 土地出让金：房改房专属费用
若购买的二手房是房改房（单位福利分房），需补缴土地出让金，通常按核定价的 1% 收取。这笔费用由原房主承担还是买方承担，需在购房合同中明确约定，避免后期扯皮。
二、中介服务费：可协商，明码标价是关键
通过中介交易的购房者需支付服务费，费用构成和标准如下：
1. 基础中介费
收费标准一般为房屋成交价的 1%-3%，具体比例因城市、中介规模而异 —— 大型连锁中介多收 2%-3%，小型中介可能低至 1%-1.5%。这笔费用可协商，交易淡季、房屋成交复杂程度低时，有 5%-10% 的议价空间。
2. 附加服务费
若需中介协助办理贷款、过户，可能产生额外费用：贷款服务费按贷款额度的 1%-1.5% 收取，过户服务费多为固定金额（200-500 元），权证代办费约 300-800 元。建议签约前明确所有服务项目及收费，避免中介临时加价。
三、贷款相关费用：按揭购房才需缴
选择贷款买房的购房者，需向银行、评估机构等支付三类费用：
1. 房屋评估费
银行需通过评估确定房屋价值，评估费按评估价的 0.5‰收取，最低 300 元 / 宗。比如评估价 150 万的房屋，评估费约 750 元。部分银行会指定评估机构，也可自行选择有资质的机构。
2. 贷款手续费
包括贷款合同公证费（300 元 / 宗）、他项权利登记费（250 元 / 证）、贷款印花税（贷款额的 0.005%）等，合计约 500-1000 元。目前多数银行已取消公积金贷款代办费，商业贷款手续费也可协商减免。
3. 保险费（可选）
部分银行要求购买贷款保险，按贷款额 ×1.2×0.1%× 贷款年限计算，30 年贷款 100 万的房屋，保费约 3600 元。若个人征信良好，可申请免缴此项费用。
四、其他杂费：金额小但需提前准备
这类费用多为行政性收费，合计数百元：
交易手续费：住宅 3 元 /㎡，买卖双方各担一半，100㎡房屋买方需缴 150 元；非住宅按评估值的 1% 收取。
登记费：不动产权属转移登记费 80 元 / 证，共有权证加 10 元 / 本。
测绘费：部分老房需重新测绘，50 元 / 宗，按房产证登记人数收取。
五、避坑注意事项
核实税费优惠资格：提前查询当地政策，首套房、人才购房等可能享受契税减免，务必准备好身份证、户口本、无房证明等材料。
拒绝 “阴阳合同”：切勿为少缴税费签订低于实际成交价的合同，可能面临税务处罚，且后续房屋出售时税费会更高。
留存缴费凭证：所有税费票据、服务费发票需妥善保存，办理落户、再次交易时可能用到。
二手房买房费用看似繁杂，实则按 “税费 + 中介 + 贷款 + 杂费” 分类后清晰明了。建议提前根据房屋情况预估各项费用（总支出约占房款的 2%-5%），签约时明确费用权责，就能轻松掌控预算，顺利完成交易。
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